Le camping, un investissement immobilier pas comme les autres

Batirama.com 26/08/20190

En France, le marché du camping se porte bien et, au vu des tendances, le phénomène est parti pour durer.

Alors que de nombreux propriétaires de camping partent en retraite, beaucoup de terrains cherchent des repreneurs. Cependant, les campings connaissent un important changement de modèle économique, caractérisé par une montée en gamme dans les prestations, et un intérêt accru de la part des gros investisseurs. Autant d’éléments à prendre en compte avant d’investir dans ce bien immobilier pas comme les autres.

Saviez-vous que la France est le premier parc européen de campings, et le second au monde derrière les États-Unis, avec 8 000 campings ? Camper dans l’Hexagone séduit particulièrement les touristes étrangers. En 2016, selon l’Insee, ceux-ci étaient essentiellement des Néerlandais, des Allemands, des Britanniques et des Belges. Quant aux Français, ils représentent 68 % du total des clients des campings.

La fréquentation des campings en France ne semble pas près de ralentir. Entre 2008 et 2018, elle a augmenté de 20 % et, depuis deux ans, on note une accélération. Ainsi, en 2018, le secteur a engrangé 125 millions de nuitées, en augmentation de 0,8 % par rapport à l’année 2017 (soit un million de nuitées supplémentaires). Un succès dû à la hausse de la clientèle allemande et britannique, principalement.

Camping : de fortes progressions à l'ouest

Les campings des zones littorales concentrent l’essentiel de la fréquentation : on y recense plus de la moitié des nuitées. Les régions où l’on campe le plus sont l’Occitanie et la Nouvelle-Aquitaine.

Depuis quelque temps, on assiste à un déplacement vers l’ouest. En 2017, les plus fortes progressions avaient eu lieu sur les littoraux bretons et normands. Entre 2017 et 2018, les nuitées ont augmenté de 9,2 % en Normandie, 8,9 % dans le Grand Est, 6% dans les Hauts-de-France, et 4,6 % en Bretagne, alors qu’elles ont baissé de 3,3 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Effet canicule aidant peut-être, le mouvement vers l’ouest et les zones à la météo plus clémente semblait se confirmer à l’été 2019.

Le camping : un marché qui se porte bien

Les chiffres l’attestent : le marché du camping en France se porte bien. Il y a vingt ans, il générait 800?millions d’euros par an. Aujourd’hui, il atteint 2,5?milliards d’euros. Selon un article paru dans le magazine Challenges (14 décembre 2018), certains campings font une marge brute de plus de 90 %, et leur rentabilité peut atteindre 20 % avec un chiffre d’affaires qui augmente de 4 à 5 % par an. La durée moyenne des séjours des clients de l’hôtellerie de plein air est la plus importante parmi tous les types d’hébergements touristiques collectifs (5,13 jours en 2017).

Une majorité de campings indépendants

Le marché des campings en France est largement dominé par les indépendants. Ils prédominent à près de 90 %. Moins de 10 % du parc des campings est sous enseigne, intégré dans des chaînes ou des franchises. Selon la revue L'Officiel des terrains de camping, moins d'un huitième du parc français était doté d'une enseigne au début de l'année 2018, soit 1 075 unités. La gestion privée prédomine : 75 % campings sont en gestion privée, 22 % en gestion publique, et 2,5 % en gestion associative.

Les campings se répartissent en plusieurs catégories : les très petits campings ont de 7 à 60 places, les petits campings ont moins de 100 places, les campings moyens entre 100 et 200 places et les gros campings un peu plus de 300 places (on en dénombre un peu moins de 450). Les deux tiers des campings ont moins de 100 places. Depuis quelque temps, on assiste à des bouleversements dans le paysage des campings français : de nombreux petits campings disparaissent, notamment des campings municipaux, trop chers à entretenir pour les communes, et trop confidentiels pour intéresser les gros investisseurs.

Dans ce contexte, la Fédération nationale de l'hôtellerie de plein air (FNHPA) a lancé un état des lieux sur l'ensemble de la France afin d’éviter les fermetures de campings par les collectivités. Par ailleurs, alors que leurs propriétaires atteignent l’âge de la retraite, certains ne trouvent pas de repreneurs. En parallèle, des fonds d’investissement ont commencé à racheter des campings pour les moderniser et les faire monter en gamme.

Les campings français rachetés par des fonds d’investissement

Parmi ces gros fonds d’investissement intéressés par les campings français, on retrouve Vacanselect (racheté par Vacalians, connu sous sa marque grand public Tohapi) qui dispose à présent de plus de 33 000 emplacements sous enseigne. Il se rapproche ainsi de son principal concurrent, European Camping Group (Homair).

D’autres groupes, comme l’exploitant de campings Sandaya (11 500 emplacements), investissent massivement pour agrandir leur parc. Leur modèle économique : le camping de luxe, où une partie l'hôtellerie de plein air serait constituée de véritables clubs de vacances. Pour eux, cela passe par la généralisation des mobil-homes, le développement de complexes aquatiques, voire de spas, et de nouveaux clubs de vacances. Conséquence de ces évolutions : les prestations deviennent plus coûteuses.

On assiste à une montée en gamme à la fois des campings (passant au niveau 4 et 5 étoiles) et de la clientèle.

Les campings 4 et 5 étoiles en augmentation

En dehors même des rachats par les fonds d’investissement, l’émergence de campings 4 et 5 étoiles est générale. En 2000, il y en avait 700 campings à 4 et 5 étoiles. Aujourd’hui, on en compte 1 400. Dans le même temps, le nombre de campings 2 étoiles a quasiment été divisé par deux, passant de près de 4 000 à 1 900. Le développement des services comme les activités de sport et de loisirs, les accueils d’enfants ou les commerces, est général.

En 2017, les campings 4 et 5 étoiles ont capté plus de la moitié de la fréquentation alors qu'ils représentaient 18 % du parc, mais 37 % du nombre total des emplacements. Ce secteur séduit particulièrement les jeunes familles avec enfants, ainsi que de nouveaux clients. Les clients néerlandais, historiquement adeptes du camping avec tente ou caravane, apprécient aussi ce modèle du club de vacances.

La nouvelle tendance : les emplacements équipés

La nouvelle tendance ? Des emplacements équipés de structures locatives. Cela peut être des mobil-homes bien sûr, mais aussi – par ordre décroissant – des cabanes, des petits chalets, des bungalows toilés. Ils représentent un tiers de l’offre, pour plus de la moitié du chiffre d’affaires des campings. La demande a évolué très rapidement, et aujourd’hui une majorité de Français préfère louer au camping un hébergement plutôt qu’un emplacement nu : 61 % déclarent privilégier le locatif aménagé.

C’est un changement majeur des attentes, là où il y a 5 ans encore l’attrait pour les emplacements nus dominait. Selon la Fédération nationale de l’hôtellerie en plein air (FNHPA), les Français plébiscitent l’innovation : 60 % souhaitent tester le camping dans un hébergement insolite (yourte, roulotte, cabane dans les arbres, bulle transparente, etc.).

Autre modèle tendance : les campings écologiques

Des alternatives demeurent cependant. Le camping traditionnel a encore ses adeptes, et les grands complexes sont loin de faire l’unanimité. Alors que l’éco-tourisme monte en puissance, les campings écologiques sont de plus en plus demandés.

Il peut s’agir de mettre en place un compost pour réduire les déchets, de développer les énergies renouvelables. Des labels sont disponibles, comme l’Écolabel européen, représenté par une fleur, qui récompense le camping pour ses actions dans le domaine de l’environnement. À savoir : les campings écologiques peuvent représenter un investissement élevé, mais des aides sont possibles.

Parallèlement, d’autres initiatives voient le jour. VVF Villages développe actuellement un modèle de camping économique dans un hébergement léger. Il vise un millier d’emplacements d’ici 2021.

Investir dans un camping : à quelles conditions

Aujourd’hui, toute une génération d’exploitants de campings approche de la retraite. En 20 ans, près de 1 000 campings ont disparu, notamment des campings municipaux. Ceci représente 50 000 emplacements. Faute de repreneurs au sein de la famille, de nombreux propriétaires mettent leurs campings en vente. Pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’exploitation d’un camping, le rachat s’avère beaucoup plus simple que la création d’un nouvel établissement.

De nos jours, il est devenu difficile d’ouvrir de nouveaux campings sur des emplacements inédits, faute de sites adéquats, et en raison des nouvelles réglementations environnementales et des normes d’urbanisme. Ceci en particulier sur le littoral. Consultez donc ce site pour trouver un camping à vendre.

À savoir : un quart des 8 000 campings français sont situés dans une zone à risque. Installés au bord de l’eau, de nombreux campings peuvent être sujets aux inondations et aux mouvements de terrain.

Propriétaire de camping : un métier aux casquettes multiples

Vous souhaitez investir dans un camping ? Sachez que gérer un camping n’est pas simple. Il vous faudra savoir endosser de multiples casquettes et gérer des nombreuses activités en parallèle, comme l’hébergement, la restauration, la piscine, les toboggans, l’épuration, la partie commerciale, les travaux pendant l’hiver… Prévoyez aussi d’investir en permanence (piscine couverte, toboggans, spas, saunas…), également pour vous mettre aux normes, financer les hébergements locatifs… Il est estimé que, dans un camping, entre 20 et 25 % du chiffre d’affaires est consacré à l’investissement.

Le coût d’un camping est très variable selon sa taille, sa localisation et ses équipements. Ceux sur le littoral ont des prix plus élevés.

Les campings en France : quel avenir ?

Aujourd’hui, de nombreuses réflexions sont en cours, et la FNHPA a mis en place, depuis 2018, trois groupes de travail.

Le premier porte sur les petits campings à redynamiser, le deuxième sur les partenariats public-privé, le troisième sur le développement durable. Un accompagnement indispensable pour que les campings français continuent de tirer leur épingle du jeu, quel que soit le positionnement ou leur catégorie !

Source : batirama.com